房屋遭冒名過戶怎麼辦？偽造遺囑、不動產詐騙的4步應對

房屋遭冒名過戶怎麼辦？先向承辦地政事務所確認登記是「剛收件」還是「已完成」。如果房屋可能再被出售或設定抵押，應儘快評估是否聲請假處分，並同步保存文件、報案。若爭議源於一份疑似偽造的遺囑，還要查清遺囑是否有效、房屋目前登記在誰名下，以及有沒有第三人取得權利。 gov.tw

📋不動產爭議可能發生在繼承時，也可能發生在屋主仍在世時。前者常見的疑問是「這份遺囑真的是本人寫的嗎？」；後者可能涉及有人冒用屋主名義簽約、提出委託文件，或利用有爭議的債權文件辦理後續程序。無論是哪種情況，都應先從實際登記資料查起。

1. 房屋遭冒名過戶：先查地籍及送件資料

收到地籍異動通知，或發現房屋登記和原先知道的不同，先向承辦地政事務所確認案號、收件日期、登記原因及處理進度。可依法申請土地及建物登記謄本，核對所有權人、移轉時間，以及是否新增抵押權等負擔。若需要查閱登記申請書或附件，可依《土地登記規則》確認申請資格；利害關係人應提出相關證明。 law.moj.gov.tw

• 尚未完成登記：立即向承辦地政事務所反映疑似冒名，詢問如何提出書面說明與證明文件。不要只打電話就認為登記已停止。
• 已完成登記：查明房屋現在登記在誰名下、有沒有再次移轉或設定抵押，並保存謄本、通知及相關文件。這些資訊會影響是否需要先保全房產，以及之後應對誰提出請求。 law.moj.gov.tw

➥若當事人是自售屋主，可同步保存刊登資料、看屋聯繫、委託書、合約版本與付款紀錄。若爭議涉及債權或調解文件，也應確認實際存在的是本票裁定、調解筆錄，還是已完成的移轉登記，避免把不同文件的法律效果混在一起。

2. 房子可能被再轉手？儘快評估假處分

如果房屋已有出售、再移轉或設定抵押的跡象，且將來可能難以執行判決，可評估向法院聲請假處分。例如，本案要請求塗銷所有權移轉登記時，可以提出謄本、爭議文件及再次處分的具體資料，說明為何有必要先限制移轉或設定負擔。法院准許的範圍，以裁定及後續執行內容為準。 laws.gov.taipei

依《民事訴訟法》第532條、第533條，聲請人須提出可供法院初步判斷的資料，說明自己有何請求，以及房屋現狀若改變，為何會使日後執行困難。法院得依個案命提供擔保，但法律沒有規定擔保金一律是房價的25%至33%。願意供擔保，也不代表法院必定准許。 laws.gov.taipei

➥假處分是暫時保全。送出聲請不等於房屋已被限制處分；取得裁定後，仍應確認是否須先供擔保，並依法辦理執行。房屋最後是否回復登記，則是本案民事請求要處理的問題。 laws.gov.taipei

3. 懷疑遺囑是假的，先分清楚真偽、效力與登記

發現一份陌生遺囑時，先確認它是哪一種遺囑。《民法》第1189條規定自書、公證、密封、代筆及口授等方式。依《民法》第1190條，自書遺囑須由本人親筆書寫全文，記明年月日並親自簽名；如有增減或塗改，還有註明及另行簽名的要求。打字文件不符合自書遺囑的要件，但仍須查明是否依法採取其他遺囑方式。 law.moj.gov.tw

接著，把「是不是本人製作」與「是否符合法定形式」分開。形式不符不等於有人偽造；若懷疑筆跡、簽名或文件來源有問題，應保存遺囑原件、可供比對的生前書寫資料、見證資料及送件紀錄。不要自行在原件上圈註或改動。 law.moj.gov.tw

🚨如果遺囑已被用來辦理登記，民事上可能涉及確認遺囑效力、塗銷所有權移轉登記，或處理後續設定的抵押權。不必一律先打完「確認遺囑無效」的官司，再另行提告；應依登記原因、當事人及請求內容，評估是否可在同一程序處理。若房屋已再次移轉，或有第三人取得抵押權，還須檢視《民法》第759條之1的善意第三人保護，不能只因原登記有問題，就推定後續登記都能塗銷。 mojlaw.moj.gov.tw

4. 保存原始證據並報案，民事保全同步評估

若懷疑有人冒用身分、偽造簽名或以不實交易取得房產，可向警方報案或向地檢署提出刑事告訴。是否涉及詐欺、偽造文書或行使偽造文書，須依文件如何製作、如何使用，以及當事人實際做了什麼來判斷。報案時可準備地籍謄本、異動通知、爭議文件及完整對話，並按時間說明何時發現、向哪個機關查證。 law.moj.gov.tw

偵查機關在符合法定要件時，得依法處理不動產或資金的扣押，但報案不會自動凍結房產，也不會直接變更民事登記。若已發現房屋正在出售或有新的登記申請，不宜只等待刑事案件結果。 law.moj.gov.tw

👨🏻‍⚖️平時怎麼預防？先開通地籍異動即時通   

屋主可免費申請內政部的地籍異動即時通。買賣、贈與、抵押權設定等指定案件，在「收件」及「異動完成」時，系統會依設定發送簡訊或電子郵件。這是通知服務，不是所有地籍異動都會通報，也不會自動阻止登記。收到不認得的通知，應透過地政機關的官方聯絡方式查證。 gov.tw

➠簽署買賣契約或委託書前，也可請自行選任的律師或地政士檢視文件。尤其要確認委託範圍是代送件、代簽約，還是包括收款及設定抵押，並留存完整簽署版本。

常見問題 FAQ

Q1. 房屋遭冒名過戶，先報警還是先聲請假處分？

兩者可以同步評估。先查明登記進度；如果有再移轉或設定抵押的急迫風險，不必等刑事偵查結束才評估民事保全。報案也不等於已經禁止房屋移轉。 law.moj.gov.tw

Q2. 打字的遺囑有親筆簽名，就算有效嗎？

單靠親筆簽名，不能使打字文件符合自書遺囑的要件，因為自書遺囑須由本人親筆書寫全文。但是否可能依其他法定方式成立，仍須看完整的製作程序。 law.moj.gov.tw

Q3. 法院確認遺囑無效，房屋就會自動回復登記嗎？

不一定。須看判決主文、原登記原因，以及現有所有權與抵押權的登記情形。如果後續有第三人依法取得權利，也要另外檢視善意第三人保護。 law.moj.gov.tw

Q4. 聲請假處分，擔保金一定要準備房價的三成嗎？

沒有固定三成的規定。法院會依個案決定是否命供擔保及金額；聲請時仍須提出資料，說明要保全的權利與房屋現狀可能改變的風險。 laws.gov.taipei

💡若已收到異常登記通知，可先備妥地籍謄本、通知、遺囑或契約，以及相關對話。謙聖國際法律事務所可協助釐清登記原因、評估假處分與塗銷登記的請求，並檢視是否涉及刑事責任。延伸閱讀：身分遭冒用與偽造文書案例、謙聖刑事法律知識。

 ※ 本文以臺灣法律為前提。個案仍須依實際登記、文件內容、證據與第三人權利判斷。

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